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李宇嘉:新一轮楼市密集调控 将”短炒”挤出市场

2017-09-26 09:25:35来源:每日经济新闻人评论  分享
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摘要:9月22日晚至23日凌晨,楼市调控突然来袭,南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市密集发布限售、限购和限价等政策。事实上,这些城市在今年上半年已发布实施或重启限购、限售、限价等调控措施,有的甚至是今年以来数次调控。此次,这些城市再次启动调控,无疑是对此前调控“打补丁”、“补漏洞”。比如,南宁在今年5月份针对购房人第三套及以上住房限售,此次将限售范围扩大到第二套。

9月22日晚至23日凌晨,楼市调控突然来袭,南昌、西安、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄等城市密集发布限售、限购和限价等政策。事实上,这些城市在今年上半年已发布实施或重启限购、限售、限价等调控措施,有的甚至是今年以来数次调控。此次,这些城市再次启动调控,无疑是对此前调控“打补丁”、“补漏洞”。比如,南宁在今年5月份针对购房人第三套及以上住房限售,此次将限售范围扩大到第二套。

另外,此次调控也是贯彻国家对“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,发展租赁市场、满足“新市民”住房需求。比如,南昌推出的“三限房”(限房价、限对象、限转让),优先满足无房户等。

除调控新政外,信贷政策也明显收紧。近期,北京、上海、深圳、南京等地银行陆续提高首套房贷利率水平。较基准利率上浮5%~10%,已成房贷一般规则,上浮10%~15%的银行也有很多;二套房贷普遍上浮10%~20%,甚至干脆停贷。问题是,国家统计局数据显示,楼市上游开发投资、新开工,下游销售量和价格明显回调,那么,近10个城市启动调控,房贷利率继续上浮,究竟出于何种目的?

这个时间节点,楼市调控和金融信贷双双“逆势紧缩”,笔者认为,首要原因是房价上涨压力仍较大。

国家统计局数据显示,8月15个热点城市新房价格环比“非停涨即下跌”,这是三年来的第一次。一线和二线城市新房价格同比涨幅分别连续11个月和9个月收窄,调控效果显著。但是,若看二手住房价格,就可以发现,15个热点城市中有6个热点城市的二手住房价格在上涨,70个大中城市中近60个城市二手房价格上涨。这意味着,新房价格调控的情况下,二手住房更能反映市场的真实情况。70个城市二手房交易占比接近50%,热点城市占比更是超过60%,二手住房价格普遍上涨,意味着房价上涨压力仍然存在。

近期,笔者发现,南京新房和二手住房存在价格“倒挂”的现象,即受调控的新房价格居然比周边交易成本更高的二手房价格还要低。于是,被低估的新房也受到热捧。此次发布调控政策的几个城市,8月份新房价格环比和同比平均分别上涨0.41%和11.68%,二手住房价格环比和同比平均分别上涨0.55%和10.02%。可见,二手房价格上涨的压力更大一些。前期出台十几次调控政策的北京,及前期上涨过快的深圳和上海,8月份新房价格和二手房价格都在下跌,意味着京沪深楼市真跌了。对其他城市来讲,整体还处在上涨过程中,政策需要跟进。

其次,新房供应下降,或加剧未来供求紧张趋势。

统计局数据显示,8月末商品房库存跌到近三年来新低,商品住房待售面积同比下降近30%。同时,今年以来,尽管热点城市商品房销售下滑40%~60%,但由于新房预售管制、限售和“招拍挂”门槛抬高(自持或配建保障房、租赁房“常态化”),批准预售也在同步下滑,甚至下滑的更快。

目前,各大城市普遍进入“补库存”阶段。开发商前景预期不乐观,住宅新开工累计同比增速连续5个月下滑。另外,近期大城市存量盘活开启(棚改、旧改),但存量供地周期长,中短期内楼市供求预期或趋于紧张。

再次,居民过度加杠杆的热度并未褪去。

今年1~8月,包括公积金在内的中长期贷款增加超过4万亿元,同比多增超过7000亿元。同时,由于额度控制、新房价格调控下“双合同”大行其道,居民绕道消费贷为买房加杠杆。

目前,尽管房贷利率上浮幅度已超过2013年下半年至2014年上半年,但由于基准利率降至历史最低,在房价上涨预期下,购房需求还很旺盛。住房能否回归居住这个属性,租赁能否培育起来,围绕租售并举的长效机制能否建立起来,关键看房价能否稳定住。

目前看,前期调控效果初显,但不稳定,库存降至历史低位,需求蠢蠢欲动,需要再接再厉,“打补丁”、“补漏洞”。调控可谓来的及时,政策重点是限售,其最大的好处是不直接影响商品房销售规模,但能将短期炒作的需求挤出市场。

将“短炒”需求抑制住了,就不会出现未来大规模“抛盘”的现象,楼市也就不会大起大落。同时,留在市场上的需求,除了合理的自住需求(首次购房需求、改善型需求)外,就是能增加租赁市场供应的长期投资需求,这些需求是稳定市场的主力。随着租赁开始崛起,新市民夯实有效需求,未来楼市也将逐渐趋于稳定。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)


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[责任编辑:陈李平]标签
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